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No puedo pagar mi hipoteca ¿Qué hago?

Pago de la HipotecaHoy queremos tratar un tema que está de actualidad, debido a los tiempos que corren de crisis económica y los préstamos hipotecarios realizados cuando la economía estaba en alza.

La mayoría de las familias españolas tienen hipoteca, eso es un hecho, pero no todas las hipotecas son adecuadas o aceptables en la actualidad y no todas las familias pueden afrontar el pago mensual al que en un principio se comprometieron.

Por ello, existen varias posibilidades en el caso de que se tenga una hipoteca elevada que no se pueda afrontar actualmente por las dificultades económicas de la época y que pasamos a comentar.

  1. La Reestructuración Hipotecaria

Una reestructuración hipotecaria abarca todas las medidas aplicadas para no perder la vivienda habitual por una ejecución hipotecaria cuando el deudor ha dejado de pagar su hipoteca por una mala situación económica.

Dicha reestructuración conlleva una flexibilización en la forma de pago de la deuda para evitar un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria.

Pago de la HipotecaEste procedimiento está regulado por el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, en el que se establecen los requisitos para utilizar este procedimiento, y que ha sido modificado para ir acomodando el procedimiento a la realidad social y económica del país y su gente.

Para poder realizar la reestructuración hipotecaria, la entidad bancaria con la que tengamos el préstamo hipotecario debe haberse adherido al Código de Buenas Prácticas Bancarias, aunque en la actualidad la práctica totalidad de las entidades se han adherido y este requisito no suele ser un problema.

Otro requisito, importante, es que el deudor se encuentre situado en el umbral de exclusión, y que el préstamo o crédito hipotecario grave la que sea su vivienda habitual.

Estaremos bajo el umbral de exclusión cuando la suma de los ingresos de la unidad familiar no supere el triple del IPREM (Indicador Público de Rentas de Efectos Múltiples, actualmente 537,84 €), y además la unidad familiar haya sufrido, en los cuatro años anteriores, una alteración significativa de las circunstancias económicas, significando esto que el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por (al menos) 1,5.

Para la solicitud de la aplicación del Código de Buenas Prácticas Bancarias se debe presentar un escrito, junto con una serie de documentación que deberá acreditar la situación de asfixia económica del deudor.

EPago de la Hipotecaxisten tres tipos de medidas a las que se puede acceder en aplicación al CBPB:

1) La primera de ellas, conceder al deudor que reúna los requisitos del Decreto-ley, un periodo de carencia de 4 años con reducción del tipo de interés al euríbor+0,25 y una ampliación del plazo del préstamo de hasta 40 años.

2) Como medida complementaria de la anterior, acordar una quita de la deuda; esta medida es voluntaria por parte del banco.

3) Si en el plazo de doce meses se produce la situación de inviabilidad del pago, el deudor puede solicitar cancelar su deuda mediante dación en pago de la vivienda hipotecada. Esta medida es obligatoria para el banco, quedando comprometido a ello si lo solicita el deudor.

 

  1. La novación hipotecaria

La novación hipotecaria no es otra cosa que la modificación de alguno de los aspectos del préstamo hipotecario.

Se puede novar tanto el plazo de amortización del préstamo como el capital, ampliando el mismo, el tipo de interés, la divisa, las garantías reales o personales y el sistema de liquidación.

También puede novarse el préstamo hipotecario modificando el deudor o el acreedor, llamándose dichas novaciones “subrogaciones hipotecarias”.

¿Qué diferencia hay entre reestructuración hipotecaria y novación?

Como hemos dicho, a la reestructuración hipotecaria solo puede acceder el deudor que se encuentre en el umbral de riesgo de exclusión, debiéndose de cumplir una serie de requisitos, recogidos en el Real Decreto-ley 6/2012.

Pago de la HipotecaEn cambio, la novación hipotecaria puede ser aplicada en cualquier momento y por cualquier tipo de deudor. Los requisitos para acceder a una novación son mucho más flexibles y quedan a voluntad de la Entidad bancaria.

La diferencia más importante en aplicación de una y otra, es el régimen fiscal aplicable. En concreto, en el primer caso, la aplicación del CBPB, si se llegara a la dación en pago, que conlleva dos actos notariales y registrales, la transmisión de la propiedad y la subsiguiente cancelación de la hipoteca, estarían exentas las siguientes cargas fiscales:

  1. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, al 8% en la Comunidad Autónoma de Andalucía. Este gravamen, que es notoriamente la parte del león, no se modifica.
  2. Impuesto de Plusvalía municipal. Pasa a soportarlo el banco en vez del transmitente, sin que pueda repercutirse a éste.
  3. IRPF a cargo del deudor por la ganancia de capital obtenida, en su caso, como consecuencia de la dación en pago. Se declara exenta.

Cynthia Bueno Ávila, abogada socia de Castro Rodríguez Abogados

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